Mietpreisbremse in Niedersachsen – worauf muss ich als Vermieter achten?

Seit dem 1. Dezember 2016 ist die Niedersächsische Mieterschutzverordnung in Kraft. Sie führt unter anderem dazu, dass die bundesgesetzlichen Regelungen zur sogenannten Mietpreisbremse, die bereits seit dem 1. Juni 2015 existieren, nun auch in Niedersachsen Anwendung finden. Sind damit harte Zeiten für Vermieter angebrochen? Eher nicht. Rein flächenmäßig betrachtet kann ohnehin für den größten Teil Niedersachsens Entwarnung gegeben werden. Denn die Niedersächsische Mieterschutzverordnung erklärt „nur“ 19 niedersächsische Gemeinden zu sogenannten „Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“ und ...

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Der Eigenheimbau und das Finanzamt – Vorsicht bei der Abfolge und Gestaltung von Grundstückskauf- und Bauvertrag

Wenn es um den Bau des Eigenheims geht, kommt mancher schnell an seine Grenzen: Mit wem muss welcher Vertrag geschlossen werden, was sollte in den Verträgen stehen, was besser nicht? Einige Aspekte lassen sich mit überschaubarem Aufwand recht schnell klären, für andere bedarf es häufig professioneller Beratung. Zum Stolperdraht, den aber auch professionelle Berater schnell übersehen, kann die Grunderwerbsteuer werden. Der Grundsatz ist dabei wohl den meisten klar: An den Fiskus ist ein bestimmter Prozentsatz – in Niedersachsen derzeit 5,0 % – des Wertes der für das Grundstück zu erbringenden ...

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Muss dem Wohnraummieter schnellstmöglich gekündigt werden, wenn ein Kündigungsgrund bekannt wird?

Viele Vermieter von Wohnraum kennen diese Situation: Der Mieter zahlt die Miete einmal nicht, auch im nächsten Monat bleibt die Miete aus. Eigentlich besteht jetzt die Möglichkeit zur außerordentlichen fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB). Geht der Mieter gleichwohl nicht, ist der nächste Schritt die Räumungsklage. Nun kann der Mieter sich im Grunde nur noch „retten“, indem er innerhalb von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage die ausstehende Miete zahlt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB). Da diese Schritte für den Vermieter aber immer auch mit Ärger und Kosten verbunden sind, ...

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Wenn der Amtsschimmel mal wieder etwas langsamer ist – verspätete Mietzahlung durch das Jobcenter


Mit Wohnraummietern, die finanziell eher schwach auf der Brust sind, haben Vermieter regelmäßig ihre liebe Not. Eine bei vielen Vermietern dagegen durchaus gern gesehene Klientel sind Wohnraummieter, die so finanzschwach sind, dass sie Mietzahlungen vom Jobcenter erhalten: Auf die Zahlungen des Staates ist Verlass. Dass dies in der Praxis nicht uneingeschränkt der Wahrheit entspricht, zeigt ein Fall, über den der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 29. Juni 2016 (VIII ZR 173/15) zu entscheiden hatte. In einer Wohnung in Hamburg wohnte eine Mutter mit zwei erwachsenen Töchtern. Die Anteile...

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Beschränkung der Aufrechnungsmöglichkeiten im Gewerberaummietvertrag

Aufrechnungen des Mieters einer Gewerbeimmobilie sind für den Vermieter – unabhängig davon, ob der Mieter die Aufrechnung berechtigt oder unberechtigt erklärt – meist ärgerlich und auch nicht risikolos. Sie können die gesamte Finanzierung einer Gewerbeimmobilie ins Wanken oder sogar zum Einsturz bringen. Denn die vom Mieter zu zahlende Miete ist regelmäßig im Voraus als Sicherheit an die finanzierende Bank abgetreten und wird – ganz oder in wesentlichen Teilen – für die Erfüllung der monatlichen Ratenzahlungen an die Bank verwendet. Fallen die Zahlungen des Mieters plötzlich geringer oder soga...

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Wenn der Notar fünfe gerade sein lässt

Beurkundungen von Grundstückskaufverträgen kosten Zeit und können daher lästig sein, insbesondere wenn man als Immobilienentwickler tätig und an einer Vielzahl von Beurkundungen beteiligt ist. In einem Fall, über den der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 21. Januar 2016 (Az. III ZR 160/15) entschieden hat, hat daher ein auf die Entwicklung von Eigentumswohnungen spezialisier-tes Unternehmen von dem eigenen „Hausnotar“ den Musterentwurf eines Kaufvertragsangebotes erstellen lassen. Diesen Musterentwurf stellte es dann – für das jeweilige Objekt konkretisiert – Kaufinteressenten zur Verfügung. En...

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Parkplatzsuche in der Wohnungseigentümergemeinschaft

In seinem Urteil vom 26. Februar 2016 (V ZR 250/14) musste der Bundesgerichtshof sich mit folgendem Sachverhalt auseinandersetzen: Der Kläger hatte zwei Eigentumswohnungen erworben. Später stellte er fest, dass die vor gut vierzig Jahren erteilte Baugenehmigung für das mehrere Wohnungen umfassende Gebäude für den Bereich, in dem seine Wohnungen sich befanden, lediglich eine Wohnung vorsah. Diese Wohnung war durch den Bauträger auf Wunsch des Erstkäufers nach Erteilung der Baugenehmigung baulich in zwei Wohnungen unterteilt und auch im Rahmen der Teilungserklärung in zwei Sondereigentumseinheit...

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Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in AGB bei Übergabe von unrenovierten Gewerbemietobjekten?

Vor etwa eineinhalb Jahren hat der Bundesgerichtshof einen weiteren Grundstein seiner zunehmend mieterfreundlichen Rechtsprechung zur Gestaltung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Wohnraummietverträgen gelegt. In seinem Urteil vom 17. März 2015 (Az. VIII ZR 185/14) hat er entschieden, dass Schönheitsreparaturklauseln in Wohnraummietverträgen unwirksam sind, wenn die Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben worden ist und der Mieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich vom Vermieter erhält. Begründet hat er seine Entscheidung im Wesentlichen damit, dass der Miet...

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Schriftformerfordernis auch bei nur geringfügiger Änderung der Miete

Das gesetzliche Schriftformerfordernis ist ein Fallstrick, über den schon viele – Vermieter ebenso wie Mieter – gestolpert sind. Soll ein Mietvertrag mit einer festen Vertragsdauer von mehr als einem Jahr geschlossen werden, so ist die Vereinbarung der Vertragsdauer nur wirksam, wenn der Mietvertrag schriftlich geschlossen wird. Wird das Schriftformerfordernis nicht beachtet, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Dies hat zur Folge, dass er von beiden Vertragsparteien jederzeit mit der jeweils einschlägigen gesetzlichen Frist gekündigt werden kann. Gerade für die Vermieter...

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Vorsicht bei der Errichtung von Dachterrassen auf der Garage

Wenn die Tage länger werden und die Sonne höher steigt, zieht es viele Hauseigentümer auf den Balkon oder die Terrasse. Dem einen oder anderen mag dabei die Idee kommen, dem Dach der – möglicherweise ja sogar unmittelbar neben dem Haus befindlichen und von diesem zugänglichen – Garage ein Upgrade zur Dachterrasse zu verpassen. Ist die Garage auf der Grundstücksgrenze errichtet, kann hier schnell Ärger drohen – zuerst mit dem Nachbarn, später mit der von diesem auf den Plan gerufenen Bauaufsichtsbehörde. Garagen dürfen nach den Bauordnungen der Länder und abweichend von den sonst geltenden Abst...

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