Einwendungsausschluss nach einem Jahr auch bei Abrechnung von nicht umlegbaren Betriebskosten

Eines der häufigsten Streitthemen zwischen Vermieter und Mieter ist die Betriebskostenabrechnung. Durch den Erlass des Mietrechtsreformgesetzes im Jahr 2001 wurde in diesem Bereich vieles klarer oder sogar erstmalig geregelt. Viele dieser neuen Bestimmungen waren und sind noch immer wenig vermieterfreundlich. Eine erfreuliche Ausnahme stellt die in § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB getroffene Regelung dar. Nach dieser obliegt es dem Mieter, Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach Erhalt der Abrechnung geltend zu machen. Versäumt er diese Frist und kann er nicht na...

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Ausschluss der Nachzahlung von Heizkosten nur bei ausdrücklicher Vereinbarung

Viele Vermieter hatten schon ein solches Erlebnis: Man erstellt und verschickt die Heizkostenabrechnung für die vergangene Heizperiode, die – wie so häufig – eine Nachzahlung für den Mieter ergibt. Hierauf meldet sich der Mieter und lässt wissen, dass die Abrechnung seines Erachtens verspätet sei und er daher nichts zahlen werde. Der Vermieter in dem Fall, der dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 20. Januar 2016 (VIII ZR 152/15) zu Grunde lag, entschied sich daraufhin, die Heizkostennachzahlung – es waren knapp 200,- EUR – gerichtlich geltend zu machen. Der Mietvertrag stammte aus dem Jahr 1...

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Wohnhaus kleiner als angegeben – dennoch keine Ansprüche gegen den Verkäufer

Wer den Erwerb einer (Wohn-) Immobilie plant, sollte vom Urteil des Bundesgerichtshofes vom 6. November 2015 ( - V ZR 78/14 - ) gehört haben und sich spätestens, wenn er vor dem Notar sitzt, wieder daran erinnern. Der Entscheidung lag der Erwerb eines Einfamilienhausgrundstückes in der Nähe von Bremen zugrunde. Ein mit der Vermittlung betrauter Makler hatte die Wohnfläche des Hauses sowohl auf seiner Internetseite als auch im Exposé mit „ca. 200 m²“ angegeben. Im Rahmen der weiteren Verhandlungen überreichte der Verkäufer dem späteren Kläger zur Konkretisierung dieser Flächenangabe einen Grund...

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Wohnungseigentum: Herstellungsanspruch bei Abweichungen vom Aufteilungsplan

Das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 20. November 2015 (- V ZR 284/14 -) sollte jeden Wohnungseigentümer aufhorchen lassen. Denn ihm liegt ein Sachverhalt zu Grunde, der sich in vergleichbarer Weise bei einer Vielzahl von nach dem WEG aufgeteilten Objekten finden lassen dürfte: Betroffen war eine Immobilie, die 1972 von einem Eigentümer als Mehrfamilienhaus mit 18 Wohneinheiten errichtet und vermietet wurde. Bei der Errichtung wurde aus rein praktischen Gründen von den der Baugenehmigung zu Grunde liegenden Plänen abgewichen, indem eine Trennwand zwischen zwei Kellerräumen verschoben wurde, ...

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Neue Möglichkeiten: Mieterhöhung bei Flächenabweichungen

Flächenabweichungen – also Unterschiede zwischen der vereinbarten und der tatsächlich vorhandenen Mietfläche – sind keine Seltenheit. Die Gründe hierfür sind vielfältig, eine häufige Ursache ist die falsche Anwendung der komplexen Bestimmungen zur Berechnung der Mietfläche. Die Rechtsprechung nimmt hierauf Rücksicht, indem sie etwa dem Mieter erst dann ein Recht zur Mietminderung zugesteht, wenn die tatsächlich vorhandene Fläche um mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Fläche zurückbleibt (vgl. etwa BGH, Urteil vom 10.11.2010 - VIII ZR 306/09 -; BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR...

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Drogenhandel des Mieters und die Konsequenzen für den Vermieter

Der Bundesgerichtshof hatte folgenden Fall (BGH, Urt. vom 14.03.2013 - III ZR 253/12) zu entscheiden:Der Vermieter war Miteigentümer einer Eigentumswohnung. Im Rahmen einer richterlich angeordneten Durchsuchung der vermieteten Wohnung wurden das von einem Spezialeinsatzkommando (SEK) der Polizei zum einsteigen genutzte Fenster beschädigt und der Teppichboden durch Glassplitter verunreinigt. Hintergrund der Durchsuchungsaktion war der Verdacht, dass der Mieter der Wohnung mit Betäubungsmittel in nicht geringer Menge unerlaubt Handel trieb. Eine in der Vergangenheit liegende Verstrickung d...

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Rückgewähr der Mietsicherheit – Vorsicht beim Erwerb aus der Zwangsversteigerung

Bereits vermietete Bestandsimmobilien sind begehrte Investitionsobjekte – in Zeiten, in denen sich rentable Anlagemöglichkeiten kaum finden lassen und Finanzierungszinsen niedrig sind, zunehmend auch für „Normalbürger“. Der eine oder andere mag versucht sein, bei Zwangsversteigerungen ein Schnäppchen zu machen. Doch Vorsicht: Im Nachhinein stellt sich nicht selten heraus, dass das vermeintliche Schnäppchen aufgrund sich einstellender Folgekosten deutlich zu teuer bezahlt war. Denn der Erwerb einer Immobilie aus der Zwangsversteigerung ist – keineswegs nur für Laien – eine mit vielen möglichen ...

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Untervermietung als Geschäftsführerpflicht

Auch bestehende Mietverträge sind gewissermaßen Werte. Ein Unternehmen sollte sie entweder selbst nutzen oder auf andere Art verwerten. Mehr noch: Wenn der Geschäftsführer das wirtschaftliche Potenzial bestehender Mietverhältnisse nicht ausnutzt, schadet er der Gesellschaft und verletzt die mit seiner Position verbundenen Pflichten. Als Folge kann für den entstehenden Schaden persönlich in Haftung genommen werden.Das hat das Kammergericht Berlin in einem Urteil aus dem Jahr 2005 festgestellt (KG, 11.05.2000 - 2 U 4203/99). Der Interimsgeschä...

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Wann macht es Sinn, schnell vor Gericht zu gehen?

In den meisten Fällen bringt es im Immobilienrecht wenig, von vornherein auf den Rechtsstreit zu setzen. Ich vertrete meine Mandanten zwar gerne und mit großem Nachdruck auch vor Gericht. Aber der wirtschaftliche Blick auf die Immobilie sollte über die eigene Strategie entscheiden. Unter Kosten- und Nutzenerwägungen sind gerichtliche Mittel oft erst dann sinnvoll, wenn andere Optionen ausgeschöpft sind.Doch auch dieser Grundsatz hat seine Ausnahmen. Manchmal ist es klug, sofort und ohne Zeitverlust ins „streitige Verfahren“ zu gehen. Einige Beispiele aus meiner täglichen Praxis:

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