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Kurz erklärt: Die (mögliche) Verfassungswidrigkeit der Grundsteuer

Die wenigsten mögen sie, die meisten kennen sie und die wenigsten können vermeiden, sie zu zahlen: die Grundsteuer. Jedem Grundstückseigentümer wird sie dem Grunde nach abverlangt, auf fast jeden Mieter wird sie vom Vermieter über die Nebenkosten umgelegt. Der Höhe nach beläuft sie sich überwiegend auf einen Betrag, über den man sich vielleicht ärgert, der einem aber doch keine allzu großen Schmerzen verursacht. Erhoben wird sie von den Gemeinden, denen sie auch ausschließlich zusteht. Für die Gemeinden ist die Grundsteuer von ganz wesentlicher Bedeutung: Der Anteil, den die Grundsteuer am Steueraufkommen der Gemeinden hat, liegt quer durch die Republik zwischen etwa zehn und zwanzig Prozent. Neben der Höhe der Grundsteuereinnahmen ist für die Gemeinden auch der Umstand von Bedeutung, dass es sich bei ihr um eine sogenannte Substanzsteuer handelt: Zum einen ändert sich die Höhe der Grundsteuereinnahmen kaum und insbesondere kaum jemals nach unten, zum anderen muss auch nicht ernsthaft mit einem Zahlungsausfall gerechnet werden, da das Grundstück, für das die Steuer anfällt, dinglich für die Steuerschuld haftet. Aus diesen Gründen sind die Grundsteuereinnahmen in den gemeindlichen Haushalten eine verlässliche Größe, auf die sich die Finanzplanung lange im Voraus stutzen lässt. Unterschieden wird zwischen der Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke und der Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke.

Gegenwärtig sind zwei Verfassungsbeschwerden sowie drei vom Bundesfinanzhof initiierte konkrete Normenkontrollverfahren vor dem Bundesverfassungsgericht anhängig. Über die Verfassungsbeschwerden wurde im Dezember 2017 mündlich verhandelt – nach den Eindrücken aus der mündlichen Verhandlung spricht Überwiegendes dafür, dass die Regelungen zur Grundsteuererhebung für verfassungswidrig erklärt werden dürften.

Möchte man den Grund hierfür kennenlernen, ist der erste Schritt ein Blick auf die Formel zur Berechnung der Grundsteuer. Der konkret vom jeweiligen Steuerschuldner zu leistende Grundsteuerbetrag ist das Ergebnis einer Multiplikation der Grundsteuermesszahl, des Einheitswertes und des Hebesatzes. Den Hebesatz bestimmen die Gemeinden durch Satzungs‑, in den Stadtstaaten durch Verordnungsrecht jeweils selbst. Er wird in Prozent gemessen und kann extrem unterschiedlich ausfallen. Der durchschnittliche Hebesatz dürfte derzeit im Bereich von etwa 450 % liegen und ist ein wirklicher Durchschnitt: Während es auf der einen Seite mehrere (in der Regel sehr kleine) Gemeinden gibt, die einen Hebesatz von 0 % festgelegt haben und in denen folglich keine Grundsteuer zu entrichten ist, finden sich auf der anderen Seite ohne Schwierigkeiten Gemeinden mit einem Hebesatz von 900 % und mehr.

Die Grundsteuermesszahl ist eine gesetzlich festgelegte Promillezahl, deren Höhe von der jeweiligen (potentiellen) Grundstücksnutzung abhängt.

Der Einheitswert schließlich schreibt einem Grundstück einen konkreten Wert zu. Er selbst ist nicht gesetzlich geregelt, sondern ergibt sich aus einem gesetzlich geregelten Verfahren und muss durch Verwaltungsakt für jedes Grundstück einzeln festgesetzt werden. Auf Grundlage dieses Verwaltungsaktes – des Einheitswertbescheides – wird im Weiteren grundsätzlich unverändert die Höhe der Grundsteuer festgelegt. Ergeht ein erstmaliger oder neuer Einheitswertbescheid, sollte dieser daher sehr genau geprüft werden. Ist der Bescheid erst einmal bestandskräftig, gibt es kaum eine Möglichkeit, ihn noch zu ändern, insbesondere dann nicht, wenn das zuständige Finanzamt ihn für rechtmäßig hält. Ansatzpunkt für die vor dem Bundesverfassungsgericht anhängigen Verfahren sind die Regelungen über die Festsetzung des Einheitswertes. Denn Ausgangspunkt für die Ermittlung des Einheitswertes sind die Werte, die einem Grundstück im Rahmen einer sogenannten Hauptfeststellung zugeschrieben wurden. Nach einer solchen Hauptfeststellung erfolgt eine erneute Festsetzung des Einheitswertes ausschließlich bei Änderungen an einem Grundstück, die bestimmte – erhebliche – wirtschaftliche Grenzen überschreiten, etwa bei der Errichtung eines Neubaus auf einem bisher unbebauten Grundstück. Abstrakt betrachtet mag diese Vorgehensweise wenig Bedenken auslösen. Das Problem, das nun auch das Bundesverfassungsgericht umtreibt, ist dabei allerdings, dass in den alten Bundesländern die letzte Hauptfeststellung zum 1. Januar 1964 erfolgte. Bei dieser handelte es sich nach Einführung des Verfahrens zur Festsetzung des Einheitswertes erst um die zweite Hauptfeststellung. Die erste erfolgte zum 1. Januar 1935 und hätte sodann eigentlich in Abständen von jeweils sechs Jahren wiederholt werden sollen. In den neuen Bundesländern blieb aufgrund der Teilung Deutschlands die zweite Hauptfeststellung aus, hier wird aus diesem Grunde sogar auf die Zahlen vom 1. Januar 1935 zurückgegriffen. Genau dieser Umstand – der zeitliche Abstand zur letzten Hauptfeststellung – dürfte mit hoher Wahrscheinlichkeit dazu führen, dass die Regelungen zur Festlegung des Einheitswertes und die hieran anknüpfenden Bestimmungen zur Ermittlung der Grundsteuer gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 des Grundgesetzes verstoßen. So besteht die Möglichkeit, dass ein Grundstück in den neuen Bundesländern in einer am 1. Januar 1935 angesehenen dörflichen Lage beispielsweise in Sachsen-Anhalt einen ansehnlichen Wert hatte und mit einem entsprechenden Einheitswert versehen wurde. Ein anderes Grundstück in Ost-Berlin mag dagegen am 1. Januar 1935 in einem von Kriminalität und Krankheiten heimgesuchten Elendsviertel gelegen haben und entsprechend niedrig bewertet worden sein. Wurden an beiden Grundstücken bis heute keine die maßgeblichen Schwellenwerte überschreitenden Maßnahmen vorgenommen, erfolgte keine Neufestsetzung des Einheitswertes. Verhält es sich nun so, dass gute 80 Jahre später das Grundstück in Sachsen-Anhalt in einem heute von Landflucht und Arbeitslosigkeit geprägten Landstrich liegt, das Grundstück in Ost-Berlin aber das Zentrum eines aufstrebenden Szeneviertels darstellt, verhalten sich die Einheitswerte der beiden Grundstücke einerseits und deren tatsächliche Marktwerte andererseits, die der Einheitswert ursprünglich abbilden sollte, zueinander in einer Art und Weise, die sich kaum ernsthaft rechtfertigen lassen dürfte. Es bleibt abzuwarten, ob das Bundesverfassungsgericht mit einer einleuchtenden Rechtfertigung aufzuwarten vermag.

Haben Sie Fragen zu oder Schwierigkeiten mit Einheitswert- oder Grundsteuerbescheiden? Rufen Sie mich gern an: 05151/8222-461.

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