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Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung neben der Mietsicherheit

Zahlt ein Mieter die Miete nicht oder nicht in voller Höhe, wird das Mietverhältnis für den Vermieter schnell zum Zuschussgeschäft: Die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietverträge sieht zwar vor, dass der Mieter eine Mietsicherheit in Höhe von drei Monatskaltmieten zu entrichten hat, aus der der Vermieter sich im Falle eines Zahlungsverzuges bedienen kann. Grundsätzlich kann der Vermieter dem Mieter auch die fristlose Kündigung aussprechen, wenn dieser mit einem zwei Monatsmieten entsprechenden Betrag in der Kreide steht. Damit – so könnte man auf erste Betrachtung meinen – hat der Vermieter eine Monatsmiete als Sicherheit „in Reserve“.

Eine zweite Betrachtung lässt jedoch daran erinnern, dass längst nicht jede fristlose Kündigung tatsächlich auch zum pünktlichen Auszug des säumigen Mieters führt; bis der Mieter – möglicherweise sogar erst nach einer durch mehrere Instanzen getriebenen Räumungsklage – Platz für den Nachmieter macht, verstreichen weitere Monate, in denen die gestellte Mietsicherheit längst verbraucht ist und die Wohnung keine gesicherten Einnahmen abwirft.

Selbstverständlich wohnt der Mieter nach einer wirksam erklärten fristlosen Kündigung bei weiterer Nutzung der Wohnung nicht umsonst, sondern schuldet eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten Miete oder der ortsüblichen Miete. Ob die Zahlung dieser Entschädigung auch tatsächlich durchsetzbar ist, steht aber in der Praxis auf einem völlig anderen Blatt.

Selbst wenn der Mieter die Wohnung pünktlich herausgibt, wird die Mietsicherheit in aller Regel aber nicht ausreichen, um den Vermieter schadlos zu stellen. Denn sie beläuft sich der Höhe nach eben nur auf drei Monatskaltmieten, die – abhängig natürlich vom jeweiligen Mietobjekt – nicht selten in etwa auf dem Niveau von zwei Monatswarmmieten liegen werden, auf die der Vermieter zunächst vergeblich warten muss, bevor er überhaupt die Kündigung aussprechen kann. „Vergisst“ der aufgrund der fristlosen Kündigung wenig freundlich gestimmte Mieter dann beispielsweise auch noch, etwaigen im Mietvertrag vereinbarten Renovierungspflichten nachzukommen, klafft schnell ein großes Loch in der Kasse des Vermieters.

Um dieser misslichen Lage des Vermieters entgegenzuwirken, wurde eine Vielzahl von Ideen entwickelt. Der naheliegendsten – einer Erhöhung der Mietsicherheit auf mehr als drei Monatskaltmieten – schiebt das Gesetz in § 551 BGB einen unmissverständlichen Riegel vor: Jede Vereinbarung, die eine Erhöhung der Mietsicherheit um mehr als drei Monatskaltmieten vorsieht, ist (insoweit) unwirksam. Geschickter erscheint schon der in der Vergangenheit häufig genutzte und auch heute noch zum Teil verwendete Einfall, den Mieter neben der Sicherheit in Höhe von drei Monatskaltmieten eine Bürgschaft beibringen oder gar einen sogenannten Schuldbeitritt durch einen Dritten erklären zu lassen. Doch auch diese Konstruktionen wurden vom Bundesgerichtshof als eine Überschreitung der Höchstsicherheitsgrenze von drei Monatskaltmieten eingestuft und für unwirksam befunden.

Umso stärker sticht aus der meist mieterfreundlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes dessen Entscheidung vom 14. Juni 2017 (Az. VIII ZR 76/17) hervor. Dieser Entscheidung lag ein Mietverhältnis zugrunde, in dem als Mieter eine GmbH und deren Geschäftsführer auftraten. Der Mietvertrag sah vor, dass die Mieter sich – neben der Leistung einer Sicherheit in Höhe von drei Monatskaltmieten – wegen der Mietzahlungen vor einem deutschen Notar der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen mussten. Im Weiteren blieben Mietzahlungen aus und der Vermieter vollstreckte aus der notariellen Urkunde. Gegen diese Vollstreckung klagten die Mieter. Blieben sie in der ersten Instanz noch ohne Erfolg, hielt das Landgericht die Klagen in der Berufung für begründet. Hiergegen wiederum wandte sich der Vermieter mit der Revision an den Bundesgerichtshof. Dieser stellte das erstinstanzliche Urteil wieder her. Er betonte in seiner Urteilsbegründung ausdrücklich, dass die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung – entgegen der Auffassung des Landgerichtes in der Berufung – keine Sicherheit im Sinne von § 551 BGB ist und dem Mieter daher neben den „üblichen“ drei Monatskaltmieten abverlangt werden kann. Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof überzeugend aus, dass die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung dem Vermieter nichts verschaffe, was seinem Zugriff nicht auch sonst offen stünde; anders als etwa eine Barkaution, ein verpfändetes Sparbuch oder eine Bürgschaft öffnet die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung dem Vermieter keine weitere Tasche, aus der er sich bedienen könne. Letztlich kürze die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung lediglich den Weg des Vermieters zu einem vollstreckbaren Titel ab, den der Vermieter sich anderenfalls in Gestalt eines gerichtlichen Zahlungsurteils verschaffen müsste.

Aus der Begründung des Bundesgerichtshofes ergibt sich zwar bereits, dass die Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung kein Allheilmittel ist. Sie kürzt lediglich den Griff in die Tasche des Mieters ab. Ist diese Tasche tatsächlich leer, ist natürlich nichts gewonnen. Gerade aufgrund der Möglichkeit, sich ein schlechtestenfalls über mehrere Instanzen laufendes Zahlungsklageverfahren zu ersparen, sollte künftig dennoch vor jedem Vertragsschluss erwogen werden, dem Mieter eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung abzuverlangen. Sachliche Gründe gegen eine solche Forderung dürfte ein Mieter kaum anführen können. Auch zwei weitere Aspekte sollten nicht unterschätzt werden: Der psychische Druck für den Mieter, der von der notariellen Unterwerfung unter eine sofortige Zwangsvollstreckung ausgeht, ist deutlich größer als der eines möglichen künftigen Zahlungsurteils. Wird die Zwangsvollstreckung gegen den Mieter erstmal betrieben, ist er zwar nicht schutzlos gestellt, sondern kann Rechtsbehelfe ergreifen. Anders als in der Situation, in der der Vermieter Zahlungsklage gegen den Mieter erhebt, muss der Mieter dies aber auch tun – die Initiative für das Beginnen eines Rechtsstreits muss vom Mieter ausgehen.

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