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Polizeiliche Durchsuchung der Mietwohnung – wer zahlt den Schaden?

Stellen Sie sich vor, gegen den Mieter Ihrer Wohnung wird wegen einer schwerwiegenden Straftat ermittelt. Weil die Ermittlungsbehörden darauf hoffen, in der vermieteten Wohnung belastendes Material zu finden, kommt es zur hollywoodreifen Durchsuchung der Wohnung: Ein Sondereinsatzkommando bricht die Tür auf, nimmt den Mieter vorläufig fest und geht auch sonst in der Wohnung nicht unbedingt mit Samthandschuhen vor. Nachdem die Polizei die Wohnung verlassen hat, beginnt für Sie der Ärger. Möglicherweise wartet auf Ihren Mieter Untersuchungshaft und im Anschluss unter Umständen sogar eine Freiheitsstrafe. Miete werden Sie von ihm dann wohl nicht mehr sehen und Sie sollten sich schon einmal Gedanken darüber machen, wie Sie sich von ihm trennen können. Vor einer etwaigen Neuvermietung und auch dann, wenn sich alles nachträglich zu Gunsten Ihres Mieters aufklärt und er nach kurzer Zeit wieder auf freiem Fuß ist, steht zunächst die Behebung der durch die Polizei verursachten Schäden an.

Die Frage, wer für derartige Schäden aufkommen muss, hat schon häufiger die Gerichte beschäftigt. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 14. Dezember 2016 (Az. VIII ZR 49/16) über einen Fall zu entscheiden, in dem der Vermieter von seinem Mieter Ersatz der Kosten für die Reparatur der vom Spezialeinsatzkommando aufgebrochenen Wohnungstür verlangte. Die Wohnung war durchsucht und der Mieter festgenommen worden, weil gegen ihn der dringende Tatverdacht des unerlaubten Handeltreibens mit Betäubungsmitteln in nicht geringer Menge – eine mit einer Freiheitsstrafe von mindestens einem Jahr bedrohte Straftat – bestand. Zwar fand die Polizei in der Wohnung etwa 26 g Marihuana zu Eigenkonsumzwecken. Das unerlaubte Handeltreiben mit Betäubungsmitteln in nicht geringer Menge konnte dem Mieter allerdings nicht nachgewiesen werden, er wurde insoweit in einem späteren Strafverfahren freigesprochen. Mit Blick auf das Marihuana wurde er wegen vorsätzlichen unerlaubten Erwerbs von Betäubungsmitteln zu einer Freiheitsstrafe von drei Monaten verurteilt.

Die Klage des Vermieters auf Schadensersatz hatte durch sämtliche Instanzen keinen Erfolg, der Mieter musste nicht zahlen. Zur Begründung führte der Bundesgerichtshof an, der Mieter habe zwar durch das Aufbewahren des Marihuanas in der Wohnung seine gegenüber dem Vermieter bestehende Obhutspflicht verletzt. Diese Verletzung der Obhutspflicht stehe jedoch in keinem kausalen Zusammenhang mit dem durch die Durchsuchung eingetretenen Schaden. Anders gewendet: Die Durchsuchung hätte selbst dann stattgefunden und der Schaden wäre auch dann eingetreten, wenn der Mieter das Marihuana nicht in der Wohnung aufbewahrt hätte. Letztlich hatte der Vermieter insoweit einfach Pech. Hätte die Durchsuchung wegen des Verdachts der Straftat stattgefunden, wegen derer der Mieter tatsächlich verurteilt wurde, oder hätte sich der Verdacht, der zum Durchsuchungs- und Haftbefehl geführt hatte, bewahrheitet, hätte ihm ein Anspruch gegen den Mieter zugestanden.

Das muss aber nicht bedeuten, dass der Vermieter mit leeren Händen stehen gelassen wird. In dem dargestellten Fall dürfte der Vermieter gute Aussichten darauf haben, seinen Schaden vom Freistaat Bayern (das Geschehen fand in Nürnberg statt) ersetzt zu bekommen. Denn ganz allgemein steht einem Bürger, der aufgrund eines rechtmäßigen staatlichen Handelns in seinem Eigentum beeinträchtigt wird, grundsätzlich ein Ersatzanspruch zu, wenn die Beeinträchtigung eine ungewohnte oder atypische Folge des staatlichen Handelns ist. Dass dies auch im Falle einer rechtmäßigen polizeilichen Durchsuchung gilt (der Umstand, dass der Mieter später nicht wegen unerlaubten Handeltreibens mit Betäubungsmitteln in nicht geringer Menge verurteilt wurde, lässt die Durchsuchung nicht rechtswidrig werden), hat der Bundesgerichtshof bereits mit Urteil vom 14. März 2013 (Az. III ZR 253/12) klargestellt. Dies scheint in dem dargestellten Fall auch dem Freistaat Bayern bewusst gewesen zu sein. Denn der Vermieter selbst hat bereits nach dem Berufungsurteil des Landgerichtes die Segel gestrichen. Das Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof setzte der Freistaat Bayern in seiner Funktion als Streithelfer des Klägers fort, um einer eigenen Haftung gegenüber dem Vermieter zu entgehen.

Eine Garantie dafür, dass der Staat einspringt, besteht freilich nicht. So ging der Vermieter in dem Fall, der dem Urteil vom 14. März 2013 zugrunde lag, leer aus. Auch hier war die vermietete Wohnung von einem Sondereinsatzkommando gestürmt worden – diesmal durch ein Fenster – und auch hier stand der Verdacht des unerlaubten Handeltreibens mit Betäubungsmitteln in nicht geringer Menge im Raum. Ein Anspruch des Vermieters scheiterte letztlich daran, dass der Vermieter mit der Schwester des Mieters liiert war und aus dieser Liaison – wenn auch nur schemenhafte – Kenntnis von den Betäubungsmittelgeschäften seines Mieters hatte. In einem solchen Fall, so führt der Bundesgerichtshof aus, hätte der Vermieter entweder gar nicht erst einen Mietvertrag schließen dürfen oder er hätte diesen wieder kündigen müssen. Tut er dies nicht, stellt der Schaden, den der Vermieter durch die polizeiliche Durchsuchung erleidet, kein eine staatliche Einstandspflicht auslösendes Sonderopfer dar; vielmehr muss der Vermieter sich vorwerfen lassen, den Schaden billigend in Kauf genommen zu haben. Wenn Sie vergleichbare Schwierigkeiten haben, rufen Sie mich gern an: 05151/8222-461.

 

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