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Der Eigenheimbau und das Finanzamt – Vorsicht bei der Abfolge und Gestaltung von Grundstückskauf- und Bauvertrag

Wenn es um den Bau des Eigenheims geht, kommt mancher schnell an seine Grenzen: Mit wem muss welcher Vertrag geschlossen werden, was sollte in den Verträgen stehen, was besser nicht? Einige Aspekte lassen sich mit überschaubarem Aufwand recht schnell klären, für andere bedarf es häufig professioneller Beratung. Zum Stolperdraht, den aber auch professionelle Berater schnell übersehen, kann die Grunderwerbsteuer werden.

Der Grundsatz ist dabei wohl den meisten klar: An den Fiskus ist ein bestimmter Prozentsatz – in Niedersachsen derzeit 5,0 % – des Wertes der für das Grundstück zu erbringenden Gegenleistung zu entrichten. Diese Gegenleistung wird in aller Regel der Kaufpreis darstellen und die Grunderwerbsteuer daher ohne Weiteres auszurechnen sein. Nichts anderes gilt beim Erwerb bebauter Grundstücke, nur dass hier der Kaufpreis und damit auch die Grunderwerbsteuer mit Blick auf das bereits vorhandene Gebäude in der Regel selbstverständlich höher ausfallen werden. Komplizierter wird es, wenn ein unbebautes Grundstück erworben wird, der Erwerber sich aber (spätestens) mit dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages dazu verpflichtet, das Grundstück zu bebauen. Hier kann es dabei bleiben, dass die Grunderwerbsteuer sich (nur) nach dem Kaufpreis bemisst; durchaus möglich ist aber auch, dass Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer der Grundstückskaufpreis zuzüglich eines Anteils der Kosten für die Bebauung des Grundstückes ist. Etwas vereinfacht formuliert: Der Erwerber zahlt den vollen Kaufpreis für das Grundstück, muss das Grundstück selbst und auf eigene Kosten bebauen und wird am Ende steuerlich so gestellt, als hätte er vom Veräußerer ein bebautes Grundstück erhalten.

Steuerliche Schwierigkeiten im Zusammenhang mit Bauverpflichtungen sind dabei keineswegs ein Exotenproblem. Insbesondere in größeren Städten und in deren Umland ist Bauland knapp. Neu ausgewiesene Baugebiete befinden sich immer häufiger auf umgenutzten Flächen, etwa brachliegenden Industriegrundstücken oder leer stehenden Kasernenarealen. Solche Gebiete werden ganz überwiegend an nur einen Entwickler vergeben, der den Bauherren dann sämtliche Leistungen aus einer Hand anbietet oder – weniger freundlich formuliert – aufzwingt, Bauverpflichtung eingeschlossen.

Dass sich eine Auseinandersetzung mit dem Thema „Bauverpflichtung“ lohnt, zeigt auch der Fall, über den der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 6. Juli 2016 (II R 5/15) zu entscheiden hatte. Hier hatte ein Bauherr vom städtischen Energieversorger ein Baugrundstück auf dessen Brachflächen erworben. Bevor der Grundstückskaufvertrag überhaupt zustande kam, musste der Käufer einen Bauentwurf einreichen, der nicht nur dem geltenden Bebauungsplan, sondern auch – was sich zusehends häufiger findet – den Anforderungen eines Gestaltungshandbuches des Veräußerers zu entsprechen hatte. Im Kaufvertrag selbst musste der Erwerber sich dazu verpflichten, den gebilligten Entwurf innerhalb von 24 Monaten nach Besitzübergang bezugsfertig zu erstellen. Auf die Beauftragung eines bestimmten Bauunternehmens war der Erwerber durch den Kaufvertrag allerdings nicht festgelegt. Schon etwa zwei Wochen vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages hatte der Erwerber sich mit einem Bauunternehmen über die Errichtung eines Einfamilienhauses zum Festpreis geeinigt und einen entsprechenden Vertrag geschlossen. Vom Finanzamt erhielt der Bauherr sodann einen Grunderwerbsteuerbescheid, mit dem ein Betrag gefordert wurde, der den erwarteten – Grundstückskaufpreis multipliziert mit dem Steuersatz – um fast das Doppelte übertraf. Befindet man sich mitten in der Bauphase und ist ohnehin täglich darum bemüht, das tatsächliche Baugeschehen mit den Anforderungen der finanzierenden Bank im Einklang zu halten, bringt eine solche unerwartete Mehrforderung einen leicht ins Schwitzen, zumal das Finanzamt bekanntermaßen nicht der geduldigste Gläubiger ist. Hintergrund der unerwartet hohen Steuerforderung war, dass das Finanzamt als Bemessungsgrundlage nicht nur den Grundstückskaufpreis, sondern anteilig auch die Kosten für die Errichtung des Einfamilienhauses herangezogen hatte. Zur Begründung stützte es sich auf die an den gestalterischen Vorgaben des Veräußerers ausgerichtete Bauverpflichtung des Erwerbers aus dem Grundstückskaufvertrag.

Nachdem der Bauherr vor das Finanzgericht gezogen und dort unterlegen war, stellte der Bundesfinanzhof in der Revisionsinstanz fest, dass die an den gestalterischen Vorstellungen des Veräußerers ausgerichtete Bauverpflichtung für sich betrachtet nicht ausreicht, um die anteiligen Errichtungskosten für die Bemessung der Grunderwerbsteuer mit zu berücksichtigen. Dies ist nur dann möglich, wenn sich bei Betrachtung der Gesamtzusammenhänge ergibt, dass der Erwerber das im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses unbebaute Grundstück in einem bebauten Zustand erhalten soll. Dies wiederum ist der Fall, wenn die auf der Veräußererseite handelnden Personen zur Bebauung verpflichtet sind. Für den Bauherrn ergibt sich die Schwierigkeit, dass die Bebauungspflicht nicht zwingend den Grundstücksverkäufer, sondern – wie dargestellt – lediglich „die auf der Veräußererseite handelnden Personen“ treffen muss. Wer in diesen Kreis einzubeziehen ist, hängt stets vom Einzelfall ab. Dem Bauherrn muss nicht einmal bekannt sein, dass eine bestimmte Person zu diesem Kreis gehört. Erforderlich, aber auch ausreichend ist, dass die Zugehörigkeit einer bestimmten Person zur Veräußererseite aufgrund objektiver Merkmale feststellbar ist (vgl. BFH, Urteil vom 26.02.2014 – II R 54/12 -). Maßgeblich dafür, ob eine Person zur Veräußererseite gehört, ist insbesondere, ob es zwischen ihr und dem Grundstücksverkäufer Abreden gibt – dabei muss es sich nicht einmal um Verträge handeln – oder ob die Person dem Grundstücksverkäufer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden ist. Deutlich für das Bestehen von Abreden spricht etwa ein gemeinsamer Internetauftritt oder ein gemeinschaftlich erstellter Vermarktungsprospekt. Als einfacher Bauherr wird man die Frage, ob das Bauunternehmen auf der Seite des Grundstücksverkäufers zu verorten ist, häufig nicht mit hinreichender Sicherheit beantworten können. In dem vom Bundesfinanzhof zu entscheidenden Fall hatte auch das Finanzgericht diese Frage nicht abschließend betrachtet, weshalb die Sache zur weiteren Ermittlung zurückverwiesen wurde.

Der betroffene Bauherr hätte sich die langwierigen Rechtsstreitigkeiten – der Grundstückskaufvertrag wurde im Jahr 2009 geschlossen – leicht sparen können: Er hätte den Bauvertrag erst nach dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages unter Dach und Fach bringen können. Dies ist allerdings mit Blick auf die ebenfalls abzuschließenden Darlehensverträge von den zeitlichen Abläufen her nicht immer abbildbar. Alternativ hätte der Bauherr sich aber auch mit kundiger rechtsanwaltlicher Beratung vertraglich sowohl im Grundstückskaufvertrag als auch im Bauvertrag gegen die höhere Forderung des Finanzamtes absichern können. Bereiten Ihnen rechtliche Fragen rund um den Eigenheimbau Kopfzerbrechen? Rufen Sie mich gern an: 05151/8222-461.

 

 

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