Gewerbemietrecht: Viel Freiheit – wenn man sie für sich nutzt

Im Gewerbemietrecht bestehen viel weniger rechtliche Vorgaben als im Wohnmietrecht. Kündigungsschutz, Mietspiegel und andere Einschränkungen sind ohne Belang.

Diese Freiheit kann ein Vorteil oder ein Nachteil für Sie sein – sowohl als Gewerbemieter wie auch als Vermieter. Es gilt, den rechtlichen Spielraum im eigenen Sinn zu nutzen. Andernfalls ist es die Gegenseite, die von der Vertragsfreiheit profitiert.

 

Gewerbemietverträge erfordern viel juristisches Fachwissen

Schon ein scheinbar nebensächlicher Fehler im Gewerbemietvertrag kann sich sehr negativ auf spätere Ansprüche auswirken. Deshalb sollten Sie als Mieter keinen Gewerbemietvertrag unbesehen und ungeprüft unterschreiben. Als Vermieter benötigen Sie unbedingt einen präzise auf Ihren Bedarf abgestimmten Vertragstext.

Typische Fälle, die Sie viel Geld kosten können, sind beispielsweise …

  • ein Gewerbemieter, der keine Miete bezahlt, gleichzeitig aber die Weitervermietung der Räume blockiert
  • ein Gewerbemietvertrag, aus dem Sie als Mieter selbst bei Geschäftsaufgabe oder Berufsunfähigkeit nicht mehr herauskommen

 

Für Vermieter ist ein solider Mietvertrag Rendite-Voraussetzung

Wenn Ihre Mietverträge nicht rechtssicher sind, dann steht auch der wirtschaftliche Erfolg Ihrer Immobilie auf tönernen Füßen. Ein Beispiel ist der vorzeitige Ausstieg des Mieters aufgrund vertraglicher Formfehler. Gewerbemietverträge sind typischerweise Zeitverträge ohne vorherige reguläre Kündigungsmöglichkeit. Findet der Mieter jedoch einen Formfehler im Vertragstext (etwa die fehlenden Unterschrift eines Mitgeschäftsführers oder einen nicht korrekt einbezogenen Lageplan), kann er sich regelmäßig darauf berufen, dass der Vertrag insgesamt nicht wirksam sei. Damit gilt das Mietverhältnis in vielen Fällen als unbefristet und ist deshalb nun doch kündbar (§ 550 BGB). Damit ist auch Ihre Planung Makulatur.

Auch zu enge Festlegungen können zum Bumerang werden. Regelungen zur Betriebspflicht oder zu Klauseln zu Öffnungszeiten wurden schon mehrfach von Gerichten für unwirksam erklärt, weil die Regelungen zu weit gingen oder als intransparent eingestuft wurden. Solche Punkte müssen unbedingt in rechtssicherer, wirksamer Form formuliert sein, damit der Mietvertrag überhaupt seinen Zweck erfüllt und Sie als Vermieter solide planen können.

 

Im Gewerbemietrecht kann es zur Sache gehen

Mietrechtliche Streitfälle sind emotional oft sehr aufgeladen. Das gilt auch im Gewerbemietrecht. Deshalb ist die fachlich kompetente, punktgenau auf Ihre Interessen ausgerichtete Beratung nur ein Teil meiner Aufgabe. Ich zeige Ihnen nicht nur Lösungswege auf, ich schirme Sie auch gegen möglichen Eskalationen ab und sorge für professionelle Distanz.

Bei Übergriffen und Beleidigungen ist eine Zerrüttungskündigung möglich – dann ist das Mietverhältnis rasch beendet.

Oft hat man es auch mit abgebrühten Verhaltensweisen zu tun. Einige Beispiele:

  • Der Gewerbemieter wird wegen monatelanger Mietrückstände außerordentlich gekündigt, weigert sich jedoch, auszuziehen. Er weiß, dass eine Räumungsklage viel Zeit braucht und jeder Fehler des Vermieters ihm Vorteile bringen kann. Ist der Räumungstitel endlich in Sicht ist, taucht ein Untermieter auf, gegen den die Räumung angeblich nicht vollstreckt werden darf.
  • Andere Mieter kürzen die Miete aufgrund angeblicher Mängel, sabotieren dann aber systematisch deren Beseitigung und verweigern den Handwerkern den Zugang – eine Art kalter Mietsenkung, quasi.
  • Ebenfalls beliebt: Man bittet den Vermieter freundlich um eine Änderung des Zahlungsmodus. Später beruft man sich darauf, dadurch sei der alte Mietvertrag hinfällig geworden, es gebe keinen schriftlichen Vertrag mehr und man könne das Mietverhältnis vorzeitig kündigen.
  • Umgekehrt wird Gewerbemietern gern ein Teil der Verwaltungskosten ihres Vermieters aufgebürdet – in Form überhöhter Nebenkostenabrechnungen.

Solche Tricks müssen Sie nicht hinnehmen – es gibt auch im Gewerbemietrecht effiziente Mittel, um ans Ziel zu kommen. Dafür brauchen Sie jedoch einen Rechtsanwalt, der sowohl die Rechtslage wie auch die gelebte Praxis ganz genau kennt. Rufen Sie mich an, wenn Sie Unterstützung in einer Rechtsfrage im Gewerbemietrecht benötigen.