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Der Teufel steckt im Detail: Der Kündigungsverzicht im Wohnraummietrecht

Einer der wesentlichen Vorteile des Gewerberaummietrechts gegenüber dem Wohnraummietrecht ist die Möglichkeit, Mietverträge abzuschließen, die den Mieter (ebenso natürlich auch den Vermieter) langjährig binden. Sieht man einmal von dem Risiko eines wirtschaftlichen Ausfalls des Mieters ab, besteht dann eigentlich wenig Anlass zur Sorge um einen Leerstand und ein Ausbleiben von Mietzahlungen. Ganz so einfach ist es im Wohnraummietrecht nicht. Im Grundsatz hat der Gesetzgeber hier die Vorstellung, dass der Mieter die Dauer des Mietverhältnisses bestimmt: Er kann sowohl nach nur kurzer Zeit den Mietvertrag kündigen als auch – vorausgesetzt natürlich, er schafft nicht die Grundlage für eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter – über Jahre oder Jahrzehnte am Mietvertrag festhalten.

Wie immer und zum Vorteil des Vermieters gilt aber auch hier, dass kein Grundsatz ohne Ausnahmen besteht. Was die Dauer des Mietvertrages angeht, bestehen diese Ausnahmen in beide denkbaren Richtungen: Der Vermieter kann einerseits eine zeitliche Höchstgrenze für die Dauer des Mietvertrages festlegen. Er kann aber auch andererseits dafür sorgen, dass der Mietvertrag eine bestimmte Mindestdauer nicht unterschreitet. Während die Möglichkeiten für eine zeitliche Begrenzung des Mietverhältnisses durch den Gesetzgeber sehr stark eingeschränkt sind, hat der Vermieter es vergleichsweise leicht, wenn er verhindern möchte, dass der Mieter ein paar Wochen nach dem Einzug die Kündigung erklärt und wieder auszieht, bevor mit seiner Miete auch nur die Kosten für den bei der letzten Renovierung neu verlegten Teppich abgegolten sind.

Das Mittel der Wahl, um den Mieter eine Zeit lang an die Wohnung zu binden, ist ein Kündigungsverzicht. Die Vereinbarung eines solchen hat die Rechtsprechung häufig beschäftigt. Für viel Klarheit in dieser Hinsicht sorgte erstmals ein Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2005 (Az. VIII ZR 344/04). Hier machte der Bundesgerichtshof deutlich, dass in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) ein Kündigungsrecht des Mieters für vier Jahre ab Vertragsschluss ausgeschlossen werden kann. Das Urteil hatte sich noch auf einen Sachverhalt bezogen, der sich vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes im Jahr 2001 ereignet hatte. Nur kurze Zeit später legte sich der Bundesgerichtshof aber dahingehend fest, dass er an seiner Rechtsprechung auch nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes im Wesentlichen festhalten werde (Urt. v. 25.01.2006 – VIII ZR 3/05 -).

Von Interesse war in diesem Zusammenhang auch, ob es möglich ist, den Mieter einseitig auf das Kündigungsrecht verzichten zu lassen oder ob der Kündigungsverzicht stets wechselseitig vereinbart werden muss. Für Mietverträge, die eine Staffelmiete vorsehen, beantwortete der Bundesgerichtshof diese Frage in seinem Urteil vom 23. November 2005 (Az. VIII ZR 154/04) dahingehend, dass der Mieter durch einen einseitigen Verzicht auf sein Kündigungsrecht für die Dauer von vier Jahren in AGB nicht unangemessen benachteiligt werde und eine entsprechende Regelung daher wirksam sei. Ob ein einseitiger Verzicht auch bei Mietverträgen ohne Staffelmietvereinbarung zulässig sei, ließ der Bundesgerichtshof in diesem Urteil noch ausdrücklich offen.

Ziemlich genau drei Jahre später verneinte er diese Frage nachdrücklich (Urt. v. 19.11.2008 – VIII ZR 30/08 -). Zur Begründung führte er an, dass eine Rechtfertigung der Möglichkeit des einseitigen Verzichts auf das Kündigungsrecht bei Vereinbarung einer Staffelmiete darin liege, dass die Staffelmiete (zumindest auch) einen Schutz für den Mieter darstelle, da dieser darauf vertrauen könne, dass die Miete eine bestimmte Höhe nicht überschreiten werde. Werde dagegen eine „normale“ Vereinbarung über die Miethöhe getroffen, fehle es an diesem Schutz. Der sich für den Mieter in diesem Fall aus dem Kündigungsverzicht ergebende Nachteil sei daher nur dann hinzunehmen, wenn auch der Vermieter auf sein Recht zur Kündigung verzichte. Einen schweren Schlag für die Vermieter stellte diese Entscheidung freilich nicht dar. In der wohnraummietrechtlichen Praxis ist es für den Vermieter in den allermeisten Fällen ohne Schwierigkeiten hinnehmbar, dass auch er auf sein Kündigungsrecht verzichtet. Denn ein Recht zur ordentlichen Kündigung wird er in aller Regel ohnehin kaum jemals haben. Hat er ein solches doch einmal, wird sein Interesse, von diesem Gebrauch zu machen, begrenzt sein, wenn der Mieter sich vertragskonform verhält und insbesondere die Miete regelmäßig zahlt. Für den Fall, dass der Mieter gegen seine vertraglichen Pflichten verstößt, hat der Vermieter nichts verschenkt – das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt durch den Kündigungsverzicht unberührt.

Etwas Erleichterung für Vermieter bringt auch die vom Bundesgerichtshof zuletzt zum Thema Kündigungsverzicht gefällte Entscheidung (Urt. v. 23.08.2016 – VIII ZR 23/16 -). Der Sachverhalt, der zu beurteilen war, war folgender: Mit Unterschriften vom 30. März/9. April 2012 wurde eine Doppelhaushälfte mit Wirkung zum 1. April 2012 vermietet. In dem Mietvertrag fand sich die AGB-Klausel „Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (in Worten: vier) Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.“ Der Mieter vermietete die Doppelhaushälfte nach einiger Zeit unter. Ohne die zitierte Klausel hätte er vermutlich schlicht gekündigt. Als später der Untermieter jedoch auszog, blieben die Mietzahlungen aus. Hierauf klagte der Vermieter auf Zahlung rückständiger und künftiger Miete bis zur rechtswirksamen Beendigung des Mietverhältnisses. Der Mieter reagierte unter anderem mit einer ordentlichen Kündigung mit Wirkung zum 1. Mai 2015. Kernfrage des Rechtsstreits war, ob diese Kündigung wirksam war oder aufgrund der zitierten Klausel ins Leere ging. Der Bundesgerichtshof stufte die das Kündigungsrecht der Parteien ausschließende Klausel als wirksam und die Kündigung des Mieters folglich als unwirksam ein. Hierbei hob er hervor, dass insbesondere die Formulierung, mit der die Kündigung frühestmöglich „zum Ablauf“ des Zeitraums von vier Jahren für zulässig erklärt wird, nicht zu beanstanden ist. Keine Schwierigkeiten sah der Bundesgerichtshof auch darin, dass der Mietvertrag erst am 9. April 2012 – mit der zweiten Unterschrift – und damit nach Beginn des Vermietungszeitraums ab dem 1. April 2012 wirksam geworden war. Der Mietvertrag sei zwar so zu verstehen, dass der Zeitraum von vier Jahren für den Verzicht auf das Kündigungsrecht nicht – wie eigentlich vom Gesetzgeber vorgesehen – ab Vertragsschluss, sondern ab Mietbeginn laufe. Da der Mietbeginn aber noch vor dem Vertragsschluss liege, sei dies unschädlich.

Diese letzte Feststellung des Bundesgerichtshofes sollte Vermieter dazu veranlassen, ihr Regelwerk nochmals zu prüfen: In der Mehrzahl der Fälle werden Mietverträge vor Mietbeginn wirksam. Knüpft der Vierjahreszeitraum für einen wechselseitigen Verzicht auf das Kündigungsrecht nun aber an den Beginn des Mietzeitraumes – nicht an den Zeitpunkt des Vertragsschlusses – an, dürfte die Regelung unwirksam sein. Denn der Zeitraum des Verzichts auf das Kündigungsrecht überschritte hier den höchstmöglichen Zeitraum von vier Jahren ab Vertragsschluss. Der Mieter könnte jederzeit kündigen.
Sie haben Fragen zur Vereinbarung eines Kündigungsverzichts? Rufen Sie mich gern an: 05151/8222-461.

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