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Betriebskostennachforderung durch den Vermieter bei verspäteter WEG-Abrechnung

Mit seinem Urteil vom 25. Januar 2017 (VIII ZR 249/15) musste der Bundesgerichtshof über eine Konstellation befinden, vor der jeder Wohnungseigentümer, der seine Wohnung vermietet, ebenfalls irgendwann einmal stehen könnte: Der Kläger, Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft und Vermieter, fordert vom beklagten Mieter für die Jahre 2010 und 2011 eine Nachzahlung von Betriebskosten. Grund hierfür ist, dass die Hausverwaltung für beide Jahre zwar jeweils eine WEG-Jahresabrechnung erstellt hatte. Diese waren jedoch nicht ordnungsgemäß, was letztlich dazu führte, dass die Eigentümergemeinschaft die Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung zum Ende des Jahres 2012 beendete. Ab Beginn des Jahres 2013 war zwar ein neuer Verwalter tätig. Mit der Erstellung der Abrechnungen auch für die Jahre 2010 und 2011 wurde er allerdings erst durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft aus dem August 2013 beauftragt. Fertiggestellt wurden die Abrechnungen dann im November 2013, beschlossen wurde durch die Wohnungseigentümergemeinschaft über diese im Dezember 2013. In diesem Monat machte der Vermieter auch seine Nachforderungen gegen den Mieter geltend. Da der Mieter die (Nach-) Zahlung verweigerte, ging der Vermieter vor Gericht. Dort musste er sich durch alle drei Instanzen bestätigen lassen, dass er keinen Anspruch auf die Nachforderung hat, die Weigerung des Mieters also rechtens ist.
Eine große Überraschung dürfte dieses Urteil kaum darstellen. Dass man als Vermieter von Wohnraum gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB innerhalb eines Jahres über die Betriebskosten abrechnen muss, hat sich mittlerweile herumgesprochen. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB schließt das Geltendmachen einer Nachforderung gegenüber dem Mieter nach Ablauf der Jahresfrist grundsätzlich aus. Eine Ausnahme zu diesem Grundsatz greift dann, wenn den Vermieter hinsichtlich der Verspätung der Nachforderung kein Verschulden trifft. In diese Richtung ging der Vortrag des Klägers in dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall. Der Vermieter nahm die Position ein, dass er mit der Nachforderung gar nicht früher an seinen Mieter hätte herantreten können, da die WEG-Jahresabrechnungen für 2010 und 2011 noch nicht vorgelegen hätten und es ihm daher an jeder Grundlage für eine Abrechnung gegenüber dem Mieter gefehlt habe. Dass der Bundesgerichtshof diese „Ausrede“ nicht für ausreichend befinden konnte, war zu erwarten. Denn eine Nachforderung ist – wie gesagt – zwar auch nach Ablauf der Jahresfrist möglich, wenn dem Vermieter hinsichtlich der Verspätung einer Nachforderung kein Verschulden vorzuwerfen ist. Hinsichtlich des Verschuldens hat der Gesetzgeber allerdings eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast vorgenommen. Mit anderen Worten: Von einem Verschulden des Vermieters ist auszugehen, bis er Umstände vorträgt und – bei einem Bestreiten durch den Mieter – auch beweist, die das Gegenteil belegen. Um diesem Erfordernis zu genügen, muss der Vermieter sich kräftig in die Riemen legen und insbesondere wesentlich mehr vortragen als der Vermieter in dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall. So hat der Bundesgerichtshof auch ausdrücklich bemängelt, dass der Vermieter keinerlei Ausführungen dazu gemacht habe, welche Anstrengungen der er – der Vermieter – unternommen habe, als erkennbar geworden sei, dass die WEG-Jahresabrechnung (zunächst) für 2010 nicht rechtzeitig erstellt und beschlossen werden würde. Der Vermieter kann sich gerade nicht zurücklehnen und auf die Erstellung und den Beschluss einer ordnungsgemäßen Abrechnung warten.
In einer Hinsicht bringt die Entscheidung des Bundesgerichtshofes dann aber doch Erleichterung für die Vermieter von Wohnungseigentum mit sich. In ihr wird erstmals ausdrücklich festgestellt, dass die Hausverwaltung kein sogenannter Erfüllungsgehilfe des Vermieters bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung ist und der Vermieter sich ein etwaiges Verschulden der Hausverwaltung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung daher auch nicht zurechnen lassen muss. Eine Passage in einem früheren Urteil des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 57/04 -) ließ sich durchaus auch anders verstehen. Dem Vermieter im dargestellten Fall half dies indes wenig, da er – wie ausgeführt – bereits die Vermutung seines eigenen Verschuldens nicht widerlegen konnte und es daher auf ein ihm zurechenbares Verschulden eines Dritten nicht ankam.
Einen Leitfaden für Vermieter von Eigentumswohnungen, wie sie mit Situationen wie der streitgegenständlichen richtig umgehen, kann der Entscheidung des Bundesgerichtshofes leider nicht entnommen werden. Insbesondere lässt das Urteil nicht erkennen, wann konkret nach der Auffassung des Bundesgerichtshofes ein Verschulden des Vermieters nicht mehr anzunehmen ist – ob es etwa schon ausreichen würde, wenn der Vermieter die Wohnungseigentümergemeinschaft durch entsprechende Anträge stets, zügig und nachdrücklich zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung anhält.
Was hier aber weiterhilft, ist ein Blick in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Denn dieser erklärt nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist grundsätzlich eben nur Nachforderungen für unzulässig. Gewinner ist, wer gar nicht erst nachfordern muss. Das heißt: Rechnen Sie innerhalb der Jahresfrist ab. Die WEG-Jahresabrechnung liegt – wie im geschilderten Fall – noch nicht vor? Das muss kein Hindernis sein. Ideal wäre natürlich, wenn Sie sich die Unterlagen von der Hausverwaltung beschafften und selbst eine Abrechnung erstellten. Das ist aber zum einen nicht immer möglich und zum anderen ein erheblicher Arbeitsaufwand. Ein deutlich einfacherer Weg ist es, die WEG-Jahresabrechnung aus dem Vorjahr zur Grundlage ihrer eigenen Betriebskostenabrechnung zu machen und dabei einen Sicherheitsaufschlag zu eigenen Gunsten vorzunehmen. Gab es im abzurechnenden Jahr Vorkommnisse, die mit besonderen Kosten einhergingen, müssen Sie den entsprechenden Posten gegebenenfalls schätzen – und dürfen auch hier den Sicherheitsaufschlag zu Ihren Gunsten nicht vergessen. Geht der Mieter gegen die Betriebskostenabrechnung vor, können Sie sich hinterher in aller Ruhe mit ihm darüber auseinandersetzen. Maßgeblich ist, dass Sie die Jahresfrist für die Abrechnung einhalten. Bei einem etwaigen Streit mit dem Mieter über die Betriebskostenabrechnung sollten Sie auf Zeit spielen, idealerweise so lange, bis die WEG-Jahresabrechnung vorliegt. Auch wenn sich im Rahmen eines solchen Streits herausstellt, dass Ihr Sicherheitsaufschlag zu großzügig war und Sie einen Teilbetrag an den Mieter erstatten müssen, werden die Kosten des Streits – selbst wenn dieser ein teilweises Unterliegen in einem Verfahren vor dem Amtsgericht umfasst – in aller Regel geringer sein als die Kosten eines vollständigen Ausfalls des Betrages, den Sie – wie der Vermieter im geschilderten Fall – anderenfalls vom Mieter hätten nachfordern müssen. Sie haben Fragen zu Ihrer Betriebskostenabrechnung? Rufen Sie mich gern an: 05151/8222-461.

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