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Mietpreisbremse in Niedersachsen – worauf muss ich als Vermieter achten?

Seit dem 1. Dezember 2016 ist die Niedersächsische Mieterschutzverordnung in Kraft. Sie führt unter anderem dazu, dass die bundesgesetzlichen Regelungen zur sogenannten Mietpreisbremse, die bereits seit dem 1. Juni 2015 existieren, nun auch in Niedersachsen Anwendung finden.
Sind damit harte Zeiten für Vermieter angebrochen? Eher nicht. Rein flächenmäßig betrachtet kann ohnehin für den größten Teil Niedersachsens Entwarnung gegeben werden. Denn die Niedersächsische Mieterschutzverordnung erklärt „nur“ 19 niedersächsische Gemeinden zu sogenannten „Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“ und unterwirft diese so der Anwendbarkeit der bundesrechtlichen Regelungen zur Mietpreisbremse. Diese Gemeinden sind Baltrum, Borkum, Braunschweig, Buchholz in der Nordheide, Buxtehude, Göttingen, Hannover, Juist, Langenhagen, Langeoog, Leer, Lüneburg, Norderney, Oldenburg, Osnabrück, Spiekeroog, Vechta, Wangerooge und Wolfsburg. Dass der Gesetzgeber damit die wirtschaftlich interessantesten Städte Niedersachsens in den Blick nimmt, liegt in der Natur der Sache und war zu erwarten.
Sie vermieten in einer der genannten Gemeinden Wohneigentum? Das bedeutet nicht, dass Ihre Wohnung(en) auch in den Regelungsbereich der Mietpreisbremse fällt/fallen. Zum einen gilt die Mietpreisbremse nicht für Neubauten. Als Neubau ist dabei jede Wohnung einzustufen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Damit ist eine Wohnung von den Regelungen auch dann nicht erfasst, wenn sie zwar vor dem 1. Oktober 2014 fertiggestellt wurde, dann aber bis zum 1. Oktober 2014 leer gestanden hat. Zum anderen fallen Wohnungen aus dem Anwendungsbereich der Mietpreisbremse heraus, wenn sie umfassend modernisiert und danach das erste Mal erneut vermietet werden. Dabei ist es allerdings nicht mit neuen Tapeten und einem Austausch des Teppichbodens getan: Da über die entsprechende Ausnahmeregelung eine renovierte Wohnung einem Neubau gleichgestellt wird, kann von einer umfassenden Renovierung erst dann die Rede sein, wenn der für die Renovierung betriebene Aufwand mindestens ein Drittel der Kosten für einen vergleichbaren Neubau ausmacht.
Ihre Wohnung ist kein Neubau und es steht auch keine umfassende Renovierung bevor? Halb so schlimm. Für Ihr Objekt gilt zwar die Mietpreisbremse. Wird ein neues Mietverhältnis abgeschlossen, darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens 10 % übersteigen. Die Miete des Vormieters lag schon mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete und Sie sind nicht bereit, die Wohnung jetzt für eine niedrigere Miete abzugeben? Müssen Sie auch nicht. Der Gesetzgeber räumt bis zur Höhe der zuletzt erzielten Miete Bestandsschutz ein. Schwierig wird es nur, wenn Sie sich mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres der Mietzeit auf eine höhere Miete geeinigt haben: Die innerhalb dieses Zeitraums vorgenommene Mieterhöhung ist vom Bestandsschutz ausgenommen. Die 10 %-Grenze gilt übrigens auch dann nicht, wenn Sie innerhalb der letzten drei Jahre Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen haben, die Sie gesetzlich zur Erhöhung der Miete berechtigen – hierunter fällt insbesondere eine energetische Sanierung. Den Mehrbetrag, den Sie ohne die Mietpreisbremse hätten verlangen können, dürfen Sie auch weiterhin fordern. Relevant wird diese Ausnahme vor allem dann, wenn Sie dem Vormieter einen Aufschlag für die Modernisierungsmaßnahmen nicht oder nur in einem hinter dem höchstmöglichen Betrag zurückbleibenden Umfang abverlangt haben.
Für Ihre Wohnung greifen keine Ausnahmen, trotzdem würden Sie vom neuen Mieter gern eine Miete fordern, die mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt? Gegenfrage: Woher wissen Sie eigentlich, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist? Der Gesetzgeber ging bei der Schaffung der Regelungen zur Mietpreisbremse offenbar davon aus, dass in der Mehrzahl der betroffenen Gemeinden ein Mietspiegel vorhanden sein würde. Tatsächlich gibt es in vielen Gemeinden aber weder einen einfachen noch einen qualifizierten Mietspiegel. In diesem Fall muss für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine nicht ganz unkomplizierte Vergleichsbetrachtung angestellt werden. Ist ein einfacher Mietspiegel vorhanden, ist auch dieser nicht verbindlich, sondern liefert letztlich nur Anhaltspunkte für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Selbst wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist, muss dieser keineswegs verbindlich die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete wiedergeben. Denn die Regelungen für den qualifizierten Mietspiegel wurden mit Blick auf Mieterhöhungen am Maßstab der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) geschaffen, lange vor der Zeit der Mietpreisbremse. Insoweit – d.h. bei der Frage nach der ortsüblichen Miete im Falle des Verlangens des Vermieters nach einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete – besteht für einen ordnungsgemäß erstellten qualifizierten Mietspiegel auch die Vermutung der Richtigkeit (§ 558d Abs. 3 BGB). Aber eben auch nur insoweit. Der Gesetzgeber hat in den Regelungen zur Mietpreisbremse – ob bewusst oder versehentlich – keinen Bezug auf die Norm zur gesetzlichen Vermutung der Richtigkeit des qualifizierten Mietspiegels genommen. Sie dürfte daher bei der Berechnung der höchstmöglich zulässigen Miete in von der Mietpreisbremse betroffenen Gebieten nach gegenwärtiger Gesetzeslage nicht zur Anwendung gelangen. Das Amtsgericht Neukölln, von dem das – soweit ersichtlich – bisher einzige veröffentlichte Urteil im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse stammt (Urt. v. 08.09.2016 – 11 C 414/15 -) hat zwar nach erheblicher Argumentation den qualifizierten Berliner Mietspiegel zu Grunde gelegt; über die Frage, ob der Mietspiegel auch die Richtigkeitsvermutung gemäß § 558d Abs. 3 BGB genießt, musste es allerdings nicht entscheiden, da die Parteien sich insoweit einig waren.
Sie haben versehentlich eine Miete vereinbart, die jenseits der nach der Mietpreisbremse zulässigen Grenze liegt? Kein Grund zur Beunruhigung. Die Vereinbarung über die Miete ist zwar unwirksam, soweit sie das Maß des Zulässigen überschreitet. Grundsätzlich hat der Mieter auch einen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete inne. Um diesen Anspruch in die Wirklichkeit umzusetzen, muss er aber einen langen und unter Umständen steinigen Weg hinter sich bringen. Zunächst muss der Mieter die unzulässige Höhe der Miete gegenüber dem Vermieter in Textform rügen. Die Rüge muss dabei die Umstände benennen, aufgrund derer der Mieter zu der Auffassung gelangt, die Miete sei überhöht. Genügt die Rüge diesen Anforderungen nicht, ist sie unbeachtlich. Auch wenn die Rüge erhoben wird, wirkt sie nicht in die Vergangenheit. Ein eventueller Rückzahlungsanspruch des Mieters besteht vielmehr erst für Mieten, die nach dem Zugang der Rüge fällig werden.
Ihr Mieter hat eine ordnungsgemäße Rüge erhoben und zahlt seitdem nur noch den Teil der Miete, den er für zulässig hält, und/oder nimmt Sie gerichtlich auf Rückzahlung überzahlter Miete in Anspruch? Wagen Sie – besser natürlich erst nach kompetenter anwaltlicher Beratung – die gerichtliche Auseinandersetzung. Gerichtsverfahren kosten zwar bekanntermaßen Geld und Nerven – in erster Linie aber denjenigen, der das Verfahren verliert. Unabhängig davon, ob Ihr Mieter Sie auf Rückzahlung verklagt oder Sie Ihren Mieter auf Zahlung der einbehaltenen Mietanteile verklagen, gilt: Soweit der Mieter Miete zurückgezahlt haben möchte oder nach dem Wortlaut des Mietvertrages geschuldete Miete einbehält, ist er prozessual hinsichtlich der seine Rechte begründenden Tatsachen darlegungs- und beweisbelastet. Er muss mit anderen Worten unter anderem dafür Beweis erbringen, dass die geschuldete Miete tatsächlich mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Bestreiten Sie dies, wird im gerichtlichen Verfahren ein Sachverständigengutachten zur Frage nach der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuholen sein. Den voraussichtlich deutlich vierstelligen Vorschuss für die Kosten der Erstellung eines solchen Gutachtens wird das Gericht vom Mieter anfordern.
Sie haben Fragen zum Umgang mit der Mietpreisbremse? Rufen Sie mich gern an: 05151/8222-461.

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