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Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in AGB bei Übergabe von unrenovierten Gewerbemietobjekten?

Vor etwa eineinhalb Jahren hat der Bundesgerichtshof einen weiteren Grundstein seiner zunehmend mieterfreundlichen Rechtsprechung zur Gestaltung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Wohnraummietverträgen gelegt. In seinem Urteil vom 17. März 2015 (Az. VIII ZR 185/14) hat er entschieden, dass Schönheitsreparaturklauseln in Wohnraummietverträgen unwirksam sind, wenn die Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben worden ist und der Mieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich vom Vermieter erhält. Begründet hat er seine Entscheidung im Wesentlichen damit, dass der Mieter nicht per Schönheitsreparaturklausel verpflichtet werden darf, zum einen die Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen und zum anderen die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben zu müssen, als sie bei Übergabe war. Ausnahmsweise wirksam ist eine Klausel nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes dann, wenn dem Mieter ein im Einzelfall angemessener Ausgleich für seine „überschießende“ Renovierungspflicht gewährt wird. Bei diesem Ausgleich dürfte es sich in der Praxis regelmäßig um einen Mietnachlass oder – je nach erforderlichem Umfang der Renovierungsarbeiten – eine mietfreie Zeit zu Beginn des Mietverhältnisses handeln. Wann genau ein gewährter Ausgleich angemessen ist, legt der Bundesgerichtshof leider nicht eindeutig fest; als Hilfe gibt er immerhin die Leitlinie an die Hand, dass maßgeblich sei, dass der Mieter so gestellt werde, wie er gestanden hätte, wenn er renovierten Wohnraum übernommen hätte. Danach dürfte es einer Gegenüberstellung der Kosten der Anfangsrenovierung und des wirtschaftlichen Wertes des gewährten Vorteils bedürfen – hier eine klare Linie zu entwickeln, wird Aufgabe der Instanzgerichte sein.
Eine wesentlich größere Rolle als im Bereich der Wohnraummiete dürfte die Übergabe unrenovierter oder renovierungsbedürftiger Mietobjekte allerdings im Bereich der Gewerberaummiete spielen. Ob die oben dargestellte Rechtsprechung zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln unverändert in das Gewerbemietrecht übertragen wird, bleibt mit Spannung abzuwarten. Die – soweit ersichtlich – bisher einzige Entscheidung in einer entsprechenden Fallkonstellation hat bisher das Landgericht Lüneburg in seinem Urteil vom 4. August 2015 (Az. 5 O 353/14) getroffen: Ohne großes Federlesen und mit erstaunlich kurzer Begründung wendete es die geschilderten Grundsätze des Bundesgerichtshofes auf einen Gewerberaummietvertrag über als Buchhandlung genutzte Räume an.
Die Hoffnung von Vermietern, dass andere Gerichte völlig von dieser Marschroute abweichen und die dargelegten Grundsätze und angewendet lassen werden, dürfte sich kaum erfüllen. Auf höchstrichterlicher Ebene entscheiden zwar mit dem XII. Senat des Bundesgerichtshofes andere Köpfe über das Gewerberaummietrecht als über das Wohnraummietrecht, für das der VIII. Senat zuständig ist; der XII. Senat hatte in der Vergangenheit allerdings wenig Skrupel, sich die mieterfreundliche Rechtsprechung des VIII. Senates zu eigen zu machen. Insbesondere für die Frage nach der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturpflichten betreffende Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen hat er schon in einem Urteil aus dem Jahr 2005 (Urt. v. 06.04.2005, Az. XII ZR 308/02) geäußert, dass das Gesetz in diesem Bereich den Wohnraummieter gegenüber dem Gewerberaummieter nicht besser stelle, im Gewerberaummietrecht insoweit folglich im Wesentlichen nichts anderes zu gelten habe als im Wohnraummietrecht. Dennoch bleibt die Hoffnung, dass der Bundesgerichtshof die praktischen Bedürfnisse im Bereich der Gewerberaummiete, die sich gerade in Bezug auf Fragen der Anfangsrenovierung erheblich von denen bei Wohnraum unterscheiden, nicht unberücksichtigt lässt. So wird eine vom Vermieter „neutral“ durchgeführte Anfangsrenovierung für den Mieter häufig praktisch wertlos sein, weil der Mieter das Mietobjekt an seine ganz individuellen betrieblichen Anforderungen anpassen muss. So ist der Mieter im produzierenden Gewerbe auf eine Gestaltung des Mietobjektes angewiesen, die optimale Arbeitsabläufe gestattet und auch ordnungsrechtlichen Vorgaben genügt. Im Retail-Bereich existieren für die Filialen großer Ketten regelmäßig Handbücher von mehreren hundert Seiten Stärke, in denen bis ins Letzte geregelt ist, an welcher Stelle welche Leuchtreklame in welcher Größe anzubringen ist.
Bis zu einer endgültigen Klärung fährt der Vermieter am sichersten, wenn er individualvertraglich nicht nur den Umfang der – ja auch derzeit vollkommen üblichen – Vergünstigungen für den Mieter dafür, dass dieser die Anfangsrenovierung vornimmt, regelt. Er sollte darüber hinaus auch die Regelungen über die Durchführung der Schönheitsreparaturen aus seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen „herausziehen“ und diese ebenfalls zum Gegenstand der individualvertraglichen, idealerweise auch optisch deutlich von den Allgemeinen Geschäftsbedingungen unterscheidbaren Regelung machen.

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